Le persone che vivono da sole sono aumentate in maniera significativa, arrivando nel 2022 a superare le famiglie: ben il 33,2% di single (nel 2040 si arriverà al 39%) contro il 31,2% di famiglie (rapporto ISTAT 2022) 🡪 ciò porta inevitabilmente a una maggiore domanda di appartamenti più piccoli e soluzioni abitative flessibili.

Diminuzione delle famiglie numerose a favore di nuclei familiari più piccoli, inclusi coppie senza figli o famiglie monogenitoriali: ormai solo il 5% delle famiglie ha 5 o più componenti.

Negli ultimi dieci anni le famiglie così numerose sono diminuite del 5,6%. Questo cambiamento sociale porta a una necessità di maggiore dinamismo nelle scelte di vita e maggiore apertura verso l’esterno per studi e lavoro.

🡪 Ciò significa maggiore richiesta di appartamenti di dimensioni ridotte più gestibili e meno costosi, più servizi

Aumento del lavoro autonomo, smart working, hanno influenzato le scelte abitative delle persone nella direzione di soluzioni che consentano di conciliare meglio lavoro e vita privata, preferendo spesso vivere in aree urbane ben collegate piuttosto che essere legati a luoghi specifici a causa del lavoro.

Ogni 100 giovani (fino ai 15 anni – Dati ISTAT 2022) in Italia ci sono 188 anziani (oltre i 65 anni), dato più alto in Europa.

🡪 Ciò significa una crescente domanda di soluzioni abitative adatte alle esigenze degli anziani, come case di riposo, comunità assistite e appartamenti accessibili; sviluppo di una maggiore consapevolezza sull’importanza di un ambiente abitativo sicuro e adatto alle esigenze degli anziani, come il Senior Housing.

Una condizione dimostrata dal crescente numero di single, ma anche dall’aumentare delle persone che vivono sole al crescere dell’età (16% vive da solo tra i 55 e i 74 anni, il 36% vive da solo dopo i 75)

🡪 Ciò significa che i condomini sono la risposta che favoriscono la socialità e gestiti secondo approcci di relazione che favoriscono il network in ottica di solidarietà.

Esperienza e valori.

Provengo dal mondo dell’hotellerie e l’esperienza maturata mi ha portato a fare una riflessione critica sui condomini, cercando di incorporare utilità, e valori orientati al benessere delle persone che vi abitano

Utilità: Il Condominio è una Torre di Babele di soggetti con esigenze diverse, che deve essere ripensato in ottica più customer oriented.

Oggi il mercato immobiliare è product oriented, perché il costruttore non considera le esigenze del cliente, mentre l’albergo è customer oriented perché pensato, costruito e organizzato per offrire i servizi desiderati dal cliente.

• Valori orientati al benessere:

a. Socialità: può essere intesa come elemento stabile (luogo dove abito) o occasionale (es. villaggio turistico, dove ci sono attività socializzanti da cui possono nascere delle amicizie).

b. Solidarietà: venire incontro a esigenze particolari di membri della comunità. Es. un condomino che perde il lavoro non paga le spese, agli altri non interessa…nella situazione solidale amministratore può aiutare a trovare lavoro tramite un network di risorse all’interno dei condomini 🡪 dare opportunità

c. Accessibilità economica: il lusso non sempre risponde alle reali necessità abitative. Partendo dal concetto delle stelle il progetto rende accessibile e misurabile la qualità. Per i servizi in convenzione, il condominio ha un maggiore potere contrattuale (es. gruppo di acquisto).

d. Sicurezza: luogo dove sentirsi al sicuro e dove vivere del tempo di qualità con le persone importanti della nostra vita. Anche sicurezza sanitaria, come nel senior housing, con servizi mirati su una certa categoria di persone (Ma anche mettere categorie diverse con bisogni complementari es. Bergamo).

a. Riconoscibilità: Esiste una associazione di idee fra la casa/condominio e la persona che vi abita. La casa diventa anche una specie di personal branding attraverso misurabilità e riconoscibilità. L’amministratore diventa il responsabile del mantenimento del valore del “brand” condominiale. Ciò significa maggior cura del patrimonio edilizio cittadino e quindi dei quartieri

b. Recupero aree svantaggiate: Il centro città, come posizione, è un mito da sfatare nell’immaginario collettivo. Le case del centro non hanno bisogno di essere valorizzate, invece le periferie sì. Con una gestione certificata che punta alla qualità, possono essere rivalutate

c. Servizi mirati: I servizi saranno sempre più un elemento qualificante per la qualità di vita nelle città e per il valore delle nostre case. Serviranno servizi dedicati alle varie fasce di età, sistemi tecnologici per la sicurezza e il risparmio energetico, ma anche spazi che, ad esempio, favoriscano il lavoro, così come l’incontro e la collaborazione fra le generazioni. Con beneficio anche per i costruttori che possono vendere più facilmente

• Parco Vittoria (fiera milano city) vs Cascina Merlata. Parco Vittoria: prezzi 6.000 €/mq e nessun servizio. Con la nostra certificazione è arrivato a 6 stelle a fatica e i costruttori non vendevano. Cascina Merlata: 3.200 €/mq con 7 stelle di certificazione grazie ai tanti servizi (al centro le persone), venduto subito.

• Maggiori possibilità per i costruttori. Il mercato è ancora molto concentrato sulla posizione, invece la qualità ha un valore indipendente dalla posizione

• Senior Housing vs RSA.

Progetti con spazi comuni condivisi sempre più presenti e contenuti abitativi sempre più rivolti a dare risposte ai bisogni delle persone residenti secondo una logica più orientata al cliente rispetto che al prodotto che è ancora la logica prevalente nei costruttori.

Ispirazione al mondo degli alberghi dove le stelle aiutano il mercato a misurare e valutare la qualità dei servizi e le risposte da dare alle esigenze degli ospiti/clienti.

Il Condominio è un po’ la cellula che è alla base del “corpo” rappresentato dalla città e come tale deve contribuire ad uno sviluppo sano dell’intero contesto di cui fa parte mettendo sempre di più al centro, esattamente come la rigenerazione urbana, la persona prima ancora dell’immobile.

Per questo motivo sono convinto che i contenuti presenti nei Condomini siano più importanti del contenitore che per molti versi è “vincolato” e di più difficile modificabilità rispetto invece ad altri elementi che possono essere inseriti con successo.

Al di là delle qualità energetiche che sono ormai da tempo acquisite come criteri di giudizio e di valutazione degli immobili, i caratteri distintivi di un Condominio stanno diventando sempre di più gli elementi di socialità (come gli spazi e le attività condivise) ed i servizi a domicilio come risposta alle molteplici esigenze che anche la pandemia ci ha costretto a sperimentare ma che sono di fatto diventati ormai parte integrante del nostro stesso stile di vita.

Quanto detto finora non è solo appannaggio delle nuove costruzioni, che sicuramente partono avvantaggiate, ma anche dei Condomini esistenti dove comunque i bisogni si manifestano allo stesso modo e possono comunque trovare risposte adeguate pur con maggiori vincoli che spazi diversamente realizzati comportano.

Siamo convinti che, partendo dai nuovi progetti, si possano da subito prevedere sinergie fra tutti gli attori coinvolti in cui il passaggio fra il costruttore e il residente proprietario avvenga in maniera decisamente più continuativa.

Questo può avvenire proprio grazie alla figura dell’Amministratore che nella visione della certificazione deve intervenire sin dalla fase di progettazione e realizzazione per garantire da un lato, le scelte progettuali e realizzative più corrette nella prospettiva della futura gestione, dall’altro acquisire quella familiarità con il prodotto che gli verrà affidato per garantirne la migliore conduzione e valorizzazione nel tempo.

Questo percorso, tolta la fase di progettazione e costruzione, può riguardare anche gli immobili esistenti se si parte dal possibile recupero dei loro difetti e si lavori quindi più di concerto con i proprietari residenti, superando la diffusa diffidenza che purtroppo caratterizza il rapporto tra amministratore ed amministrati, con il comune obiettivo di portare il Condominio ad un adeguato livello qualitativo e di vivibilità grazie ai servizi che aiuti a migliorare la qualità della vita dei residenti e valorizzi allo stesso tempo la loro proprietà immobiliare.

Un ruolo, quello dell’amministratore, decisamente più centrale, qualificante e propositivo rispetto a quello svolto e riconosciuto sinora di mero gestore del bene Condominiale.